多种投资英国房产的渠道!你知道几个?

来源:未知发表时间:2019年08月07日 14:51:08浏览量:

英国房产市场一直以来都十分的火热。越来越多的高净值人士选择在英国投资房产。那么,投资房产都有哪些渠道呢?近日,小编就为大家详解一下在英国投资房产的渠道。

 

 
 


 

 

 

 

间接投资

第一种方式,我称之为间接投资,因为我们的投资对象不是房地产,而是房地产或相关行业的投资产品。正如我们所谓的黄金投资不一定要去银楼买几个小黄鱼。

 

股票

 

投资者能想到的第一个间接投资可能是购买房地产公司股票。例如,伯克利是英国的一家大型房地产开发商,也是富时100指数的一个组成部分,因此它可以间接投资于其股票。投资房地产市场。

 

REIT(Real Estate Investment Trust)

 

另外一种大家可能相对陌生的投资产品叫做REIT(Real Estate Investment Trust)。它其实对于英国本身来说也都还是一个相对比较新的概念,只有不到十年的历史。它同样是在证交所上市,投资对象主要是商业地产,比较详细的介绍可以关注我们公众号后续文章,这里就不多说了。

 

好处

 

间接投资法的共同特点是它放弃了房地产的基本特征,即房地产/房地产投资。证券化使它既不真实也不移动。它的流动性相当强。另一方面,当市场疲软时,投资者甚至可以利用卖空方法获得相同的投资收益。

 

在利用间接投资时,一般来说,证券的借贷杠杆相对较少,特别是当借贷杠杆较长时,可以简单地称之为非杠杆式房地产投资方法。

 

 

直接投资

 

 

第二种直接投资方式更接近于我们一般心目中的房地产投资概念。然而,英国市场已经制定了法律和法规。从投资中获利的方法有很多。从盈利渠道来看,一般是租金收益和资本增值两种方式。我们将讨论这两个类别,并将它们作为BTL(购买-出租)进行基本讨论。

 

BTL(buy to let)

 

租金收入类别中的第一个小类别对每个人来说都是最简单和最熟悉的。买房子并租给一个人或一个家庭来赚取租金是最简单的方法。业主的法律规范也相对健全合理。

 

由于伦敦以外地区房价低廉,租金收益率仍然相当可观。高于7%的正常回报率是正常的。它甚至可以接近两位数。由于伦敦的物价很高,收益率一般不到5%。

 

HMO(house in multiple occupation)

 

第二种方式在国内也已经有了,就是所谓的群租房HMO(house in multiple occupation)。

 

好处是显而易见的,而且总的租金收入肯定比单一的租金大。然而,管理上的麻烦,贷款利息高,通常包括水电等各种账单,煤炭宽带税,而且房屋的损失也相对较大。如果房子有三层以上的楼层,并且房客有五个以上的家庭成员,他们必须申请许可证。

 

在许多领域,不再颁发HMO许可证。在英国也有很多关于HMO的规定,比如每个房间至少需要6.5平方米。

 

Holiday Let

 

第三种对大家相对陌生的方式,叫做holiday let。大家也许知道Airbnb,这就是一种holiday let的方式。

 

购买学生公寓或酒店房间的产权

 

另一种最近得到更多推广的房地产是学生公寓或酒店房间的产权购买。这类投资通常由众议院管理,并承诺在几年内获得一定比例的回报。

 

如果这是一个好项目,那么这种稳定的收入确实是好的,特别是对于追求稳定年收入的机构投资者,如保险基金。

 

作为个人投资者,重要的是要判断房子的价格是否虚假,承诺的承诺实际上是你支付的购买价格。另一个必须知道的是,退出这样一个项目是否困难。如果你承诺的回报率太高,几年后卖方将不再被包租,投资者将无法将其扔掉。那是鸡肉。

 

《直接投资法》中的另一种投资,侧重于增值资本增值,并不一定与租金收入法相矛盾。有时练习基本相同,但重点不同。

 

投资学区

 

让我们先来谈谈资本增值投资法的第一个案例:投资于学区。

 

实际上,它的操作方法基本上与单出租的租金收入类别相同。区别在于,好地区房价高,租金收益相对较低。租金收入不足以吸引人们投资,但作为现金流的保证,支持投资者从中长期资本增值中获利。

 

这里的学区实际上只是优质资产的好名声,也可以是像伦敦中心区一样的优质资产。房地产价格的总趋势是越贵,越快。

 

追逐一些发展热点

 

第二种方法与第一种稍有不同。它没有购买一个好的区域,而是在追逐一些开发热点,开发项目往往位于所谓的坏区域。开发改造项目建成后,坏区变为好区,房价自然上涨。

 

成功的典型例子是金丝雀码头的开发、奥林匹克新城斯特拉特福德的开发以及横穿铁路的开发。

 

房地产开发改造

 

第三种方法,也就是租金收入法和资本增值法,不属于BTL的唯一投资方法是房地产的改造和开发。

 

它可以简单到把车库/阁楼换成一个房间,或者把一个大房子拆分成一个公寓,或者把一个商业建筑改造成一个住宅建筑。这种方法无疑技术含量高,需要一个相对专业的人来操作。

 

此外,由于这种投资方式,在整个项目进展过程中一般没有现金流来支撑融资成本,因此在目前介绍的几种方法中也是风险最大的。然而,由于技术含量高、资金要求高,市场准入也远高于各种简单的BTL。

 

在英国政府一再压制BTL投资者的情况下,普通的BTL更难做到。这种扩张投资的生存空间仍然较大,是值得投资者关注的投资方向。

 

我们对上述几种投资方法进行了横向比较。他们的共同点是,他们通常会申请适当比例的贷款,并会更温和地使用借贷杠杆。一般BTL贷款的最低首付款要求为25%,重建和扩展的贷款算法完全不同。

 

 

 

风险投资

 

 

 

最后一部分是风险投资法。主要风险是这些类型的投资方法产生的高杠杆率。一旦投资/投机失败,很容易赔钱甚至过账。

 

Offplan flip(炒楼花)

 

第一种做法offplan flip就是有些朋友已经熟悉了的所谓炒楼花。由于楼花要求的首付经常非常低,一般从10%起步,在楼花交房前逐步追加投资。

 

在资本增值较快的地区,在房屋交接时,房价很容易大幅上涨。由于杠杆的作用,直接收益可以实现较高的回报率,而且不需要缴纳房产印花税。

 

这种投资赢得了新加坡、香港和澳门乃至内地投资者的青睐。

 

当巴特西还不热的时候,一个房地产只有30万英镑,一些投资者已经买了几十套。在交易之前,它以60万英镑的价格售出。如果他的投资是10%的首付,那么3万美元就是30万美元。即使他加了20%的首付,也只花了6万。500%-1000%的收益率!免费印花税!

 

你想试试吗?对每个人来说,这是一大股冷水?

 

2014年春,英国出台了一项新政策,使得那些购买二手公寓的人几乎不可能获得正常贷款。消除了泛人,投机的投资方式是不可持续的。

 

最痛苦的事情是,在政策出台之前就有了很大的杠杆作用,而那些仍然不知道这项政策的投机者们。因为他们很可能在送货室,他们发现他们没有足够的贷款来支付送货费。他们要么面临着价格下跌,要么甚至砍肉,要么要求现金买家放松,要么破坏首期付款的损失,并面临开发商的诉讼,以弥补相关损失。

 

几周前朋友买了一栋九棵榆树的房子,合同价是880000。投机者们无法达成交易,以760000英镑的价格卖出,这意味着卖出了120000英镑。

 

那么,投资利润的最高杠杆是什么呢?所谓无利可图!

 

在房地产投资中有这样一个东西,高的名字叫租房。普通名:二房东!

 

第二个房东也有不同的方法。我们在这里特别提到的是:出租整个房子,并将其分割成与前面提到的HMO类似的方式。

 

最大的区别是你根本不需要买房子,你可以用一只手直接改变。这种做法涉及许多法律问题,但不一定是投资者想做的。仅供参考,原始属性仍然可以这样玩!

 

 

最后总结

 

投资英国房地产有很多种方法,其中一些比国内的更容易理解,有些完全不同。如果你想参与进来,最好找一个专家出主意,合作以降低风险。

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